Alex Radford de Mi abogado en España Recientemente participó como expositor en una feria inmobiliaria en Londres con más de 4,000 asistentes y le sorprendió la cantidad de personas preocupadas por los aspectos legales de la compra de una propiedad en España. De hecho, notó un temor real entre los asistentes respecto a los riesgos de demolición, problemas con las licencias y herencia de deudas, lo que, según muchos, les impedía dar el paso y comprar una propiedad.
“Varias personas se acercaron a nuestro stand y nos comentaron que las dudas legales sobre la propiedad inmobiliaria en España les impedían comprar”, explica Alex. “Durante una de las presentaciones, pedí que levantaran la mano quienes estuvieran preocupados por los aspectos legales de la compra de propiedades en España, y un alto porcentaje lo hizo”.
La principal preocupación que se mencionó fue la posibilidad de que su propiedad fuera demolida o de perderla por problemas con licencias o facturas impagas. Otras inquietudes incluyeron la compra de una propiedad con deudas pendientes y el desconocimiento de los pagos necesarios para mantener la titularidad.
Es una pena que el miedo y la preocupación impidan a la gente cumplir su sueño de tener una vivienda en España, sobre todo porque con el asesoramiento, la información y el apoyo adecuados, se puede comprar con confianza y con plena protección legal.
Para ayudar a los compradores a superar estas preocupaciones, Alex explica qué problemas pueden surgir y qué medidas se pueden tomar para protegerse contra ellos.
Los peligros ocultos de comprar una propiedad en España y cómo evitarlos
«Comprar una propiedad en España presenta obstáculos legales únicos», explica Alex. «Sin embargo, existen mecanismos de control para garantizar que no te endeudes ni tengas problemas con la normativa urbanística».
Aquí Alex enumera los mayores escollos legales que se deben evitar y cómo evitarlos.
- Heredar las deudas del vendedor (cargas): Si el anterior propietario tenía impuestos sobre bienes inmuebles (IBI) impagados, gastos de comunidad pendientes o una hipoteca sin liquidar, estas obligaciones se transfieren al propietario en el momento de la firma de la escritura, incluyendo hasta 5 años de gastos de comunidad impagados. No obstante, es fácil comprobar si existen deudas, gravámenes o embargos sobre la propiedad; basta con solicitar una Nota Simple al Registro de la Propiedad y así se registrará la información. Su abogado podrá entonces establecer como condición de la compraventa que dichas deudas se liquiden antes de la transacción.
- Construcciones ilegales y licencias faltantes: Esto es particularmente común en casas antiguas o propiedades rurales donde se construyeron ampliaciones, piscinas o estructuras completas sin permiso de obras. Debe verificar que el Ayuntamiento haya otorgado la primera licencia de ocupación (LPO), ya que esto demuestra que la propiedad cumple con todos los permisos de obras y es legal para vivir en ella. Si está considerando comprar una propiedad que carece de esta licencia, a menudo puede legalizarla con el apoyo adecuado. Las opciones incluyen: solicitar una LPO retroactiva, utilizar un documento llamado Declaración Responsable para demostrar que la propiedad cumple con las normas de planificación y seguridad, o una Orden de Protección de la Propiedad (AFO), que protege la propiedad de futuras órdenes de demolición. Es importante tener en cuenta que las demoliciones son muy raras y que, a pesar de algunos casos de gran repercusión mediática, existen protecciones para los propietarios, incluso cuando no se han obtenido las licencias correctas. Sin embargo, el asesoramiento legal adecuado es vital para su protección.
- Riesgos que corren los promotores inmobiliarios que venden sobre plano: Como es común en el sector de la construcción, los promotores pueden tener problemas financieros, retrasar proyectos indefinidamente o declararse en quiebra antes de que la propiedad esté terminada, poniendo en riesgo sus pagos por etapas. Sin embargo, los pagos de los compradores sobre plano ahora están protegidos con garantías bancarias seguras. Estas garantizan que cada pago por etapa que usted realiza al promotor está protegido por una garantía bancaria (aval bancarioSi el desarrollador quiebra o no termina la construcción a tiempo, el banco está legalmente obligado a devolverle su dinero.
Evitar estos problemas se reduce a una estricta diligencia debida y a establecer límites profesionales claros desde el primer día. Es vital contratar a un español independiente. Abogado, En lugar del abogado del vendedor o del promotor, necesita un abogado español independiente y colegiado que actúe exclusivamente en su beneficio para verificar la situación legal de la propiedad antes de firmar un contrato de reserva o entregar cualquier depósito. También se recomienda solicitarle que gestione el pago puntual de los gastos de comunidad, los impuestos municipales y las tasas de recogida de basuras, para evitar la acumulación de deudas que podrían poner en riesgo su propiedad.
Con un abogado independiente a su lado, estará protegido de futuros problemas y podrá disfrutar con tranquilidad de ser propietario de una vivienda en España.
Datos del Autor
Alex Radford es un abogado con doble titulación en inglés y español, y socio de Mi abogado en EspañaEs un abogado con amplia experiencia y conocimientos internacionales y transfronterizos, especializado en contratos internacionales, bienes raíces comerciales y residenciales, planificación patrimonial, testamentos, herencias y multipropiedad.
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